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“掏空6个钱包花了上千万买的房子，到头来品质还不如保障房！”近日，深圳福田区金地环湾城项目的业主王女士（化名）向南都·湾财社记者说道。这个曾被宣传为“福田品质天花板”的高端楼盘，在今年1月开放日后，因其交付标准与宣传效果的巨大落差，引发业主集体不满。
除了公共区域被指“安置房水平”外，部分业主们还控诉项目存在虚假宣传、设计不合理、部分设施存在安全隐患、用料粗糙等一系列问题，直指开发商“货不对板”。王女士告诉记者，业主的维权已持续数月，但与开发商多轮沟通后，问题仍未得到有效解决。开发商虽有回应，但其“修修补补”式的整改被认为缺乏诚意，未能达到业主期待。
针对业主的诸多质疑，记者向项目开发商发去采访函。对方在有关回复中表示，项目是“按照买卖合同来做的，无降标”，且宣传符合广告法要求。开发商称已承诺处理业主合理诉求，但最终方案仍在沟通设计中，尚无结论性成果。
据了解，金地环湾城位于福田大金沙片区，沙嘴路和福强路的交汇处，项目是福田区较大型城市综合体，涵盖高端住宅、商务公寓、红岭中学红树林校区、奢华酒店、地标写字楼等八大业态。首批产品于2023年9月取证入市，备案均价为10.88万元/平方米，套均总价1726万元。
王女士告诉记者，项目一期产品原定于今年3月份交付，今年1月初，项目组织了业主开放日，部分业主在参观过后发现临近交付的项目现状和预期相差较大，并提出了三大质疑点。
一是涉嫌“虚假宣传”与严重“降标”。部分业主认为，项目临近交付的现状同前期宣传的“福田品质天花板”、“高端生活想象”相去甚远。其中矛盾最突出的，是位于40楼的“150米天际泛会所”，宣传时是可供社交、观景的空中花园，如今却只是空旷的白墙和台阶，毫无功能性。此外，宣传中提及的“健身房”也变成了4楼一个无法遮风挡雨的半开放“健身区域”。
二是业主认为公区品质粗糙，宛如“安置房”。从一楼大堂到电梯厅、再到架空层的功能区，部分业主们反映用料和做工粗糙。例如泳池边的卫生间使用透光玻璃，毫无隐私可言；泳池迷你且漏水；不同楼栋的电梯厅的石材更换也标准不一，影响美观性；“发到小红书上别人都以为是安居房。”王女士向记者表示，整体观感很难让人相信是上千万的豪宅小区。
三是业主质疑项目或存在设计缺陷，安全隐患丛生。部分业主认为，除了品质降级，项目在设计层面也暴露诸多问题。例如儿童活动区尖角多、用料廉价；园区“无障碍通道”设计不合理；40楼平台遍布意义不明的台阶且边缘防护不足，容易造成踩空坠落的安全问题。
在争议最大的40楼“天际会所”，记者看到，现场确为大面积的白墙，尽管墙上的标识有功能分区指引，但目前尚未有任何功能设施。此外，整个空间被大量台阶分割得零零碎碎，行走不便，一位业主感叹：“我到这里的最大感触就是到处都是台阶，不知道设计师为什么要这么设计。”
而位于4楼的公共区域问题则更为集中。目前小区内的“健身区域”完全开放，几无遮挡，业主担忧深圳天气多雨，设施难以维护。
园区的泳池被吐槽设计不合理，一处方形水景酷似楼梯，业主表示开放日当天有多人误走上去；儿童活动区的滑梯、蹦床等设施较为简单，部分铁质构件未做软包处理，存在安全隐患。一位年轻妈妈表示：“这种地方，一看就是要命的震惊，完全不能接受。”
此外，记者注意到，园区多处地面存在漏水痕迹，铝板接缝不齐，风雨连廊在测试时出现滴水。电梯厅的墙面材质在不同楼栋、甚至同一楼栋的不同区域都存在差异，显得十分混乱。
作为对比的是，项目售楼处展示的公区部分品质较为高端。有业主直言，项目同期开盘时，周边竞品均价7万元/m左右，而金地环湾城均价高达10万元/m，大户型单价更是高达12-13万元/m，远超周边二手房6-8万元/m的市场价。“我们都是冲着‘豪宅天花板’的宣传定位和配套支付了高额溢价，现在交付标准连普通小区都不如，这是典型的欺诈销售。”一位业主表示。
但由于项目尚未交付，目前业主提到有问题的区域皆有工人正在施工，最终交付效果仍有待观察。
据业主介绍，部分关心项目进展的业主自去年4月份开始便与开发商集中沟通，尽管对方虽多次表态愿意整改，但实际行动却被形容为“态度很好，动作很慢”。“他就给你修修补补，小改一下，但像健身房要封闭、40楼要大改这种核心诉求，他就明确拒绝或拖延。”一位业主无奈地表示。开发商提供的整改方案，如为电梯间更换石材，也只是另外提供几款岩板让业主选择，并未达到业主“对标售楼处”的期望。
针对上述业主诉求及争议，记者日前就有关问题向项目开发商发去采访函，相关工作人员在回复业主时表示，项目是“按照买卖合同来做的，无降标”，且“目前的官方宣传，均符合广告法要求”。并表示已通过官方公众号发布推文，承诺处理合理诉求，但因时间尚短，最终方案仍在沟通和设计中。
记者查阅该项目官方微信公众号信息显示，1月26日其发布《关于环湾名苑公区品质升级的公示》，明确“为积极响应广大业主对提升公区品质的期待，将对小区公共区域按照合理合规的原则，开展专项品质升级及居住体验优化工作”，并公示了具体推进举措。
具体包括：1月31日前出具首层入户通道、联合大堂门头等区域的提升方案，2月6日前完成4楼绿化景观提升方案并同步业主子女入学诉求的政府沟通进展；及时整改业主反馈的户内及消防楼梯间质量瑕疵；由业主推选代表对接项目方沟通公区提升事宜，通过客户大使每3天同步进展，业主意见建议统一由代表反馈解答等。
公示同时提及，为有序推进本次公区品质升级工作，后续将不定期组织业主代表沟通优化方案及工作进展。提升施工期间，将规范设置施工围挡及安全警示标识，尽力降低施工对业主居住环境的影响，确保各项工程按计划推进落实。
值得一提的是，对于开发商的上述回应，有业主向记者表示，截至3月6日，除 “已同步政府关于业主子女入学诉求的沟通进展”外，开发商此前承诺公布的各项提升方案仍未落地。对于开发商表态的整改态度，不少业主直言已失去信任，并表示在缺乏政府相关部门有效监督的情况下，大家普遍对后续整改成效感到担忧。
那么为何一个定位高端、售价不菲的项目，会被业主质疑品质有问题？有业主在与开发商沟通中得知，由于原开发商金地集团出现经营风险，该项目后由福田投控接盘，性质上属于“纾困项目”。开发商在沟通中也曾流露难处，暗示项目推进不易。
据了解，金地环湾城项目开发商为深圳市金地新沙房地产开发有限公司（以下简称“金地新沙”），该公司原由和福田建设两大企业共同持股，2023年底，相关股份被以72.8亿元的交易对价全部出售给深圳市福田投资控股有限公司（以下简称“福田投控”）。交易完成后，将继续以代建方名义参与项目开发建设和操盘管理。
公开资料显示，金地新沙为深圳市福田区沙头街道金地工业区城市更新单元一期、二期项目的实施主体，负责更新单元范围内建筑的搬迁、拆除及开发建设工作。
该城市更新单元共分为8个地块，其中，01地块、02地块及03地块合称为“环湾城项目”，总用地面积约6.24万平方米，计容建筑面积约70.9万平方米，项目业态丰富，集住宅、公寓、、办公、购物中心于一体；04、05地块为教育设施用地，06、07、08地块为公园绿地，均已移交给政府。
据深圳房地产信息平台，项目一期备案名“环湾名苑”的住宅产品已在2023年推售；项目二期备案名“环湾广场”也已分别在2025年3月，2025年9月取得两次预售许可证。截至目前，一期备案套数接近9成；二期备案套数不足两成。
